장기보유특별공제 공제율 1주택 양도세 폐지

부동산 시장의 최대 화두인 ‘1주택자 양도세 폐지’ 논의와 더불어, 실질적인 세금 계산의 핵심인 ‘장기보유특별공제(장특공)’에 대한 관심이 뜨겁습니다. 2026년 현재 적용되는 기준과 정치권에서 논의 중인 변화 가능성을 완벽하게 정리해 드립니다.

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1주택 양도세 폐지 논의와 장기보유특별공제 총정리

부동산 세제 개편안이 쏟아지는 가운데, 1주택 보유자들이 반드시 알아야 할 양도소득세 핵심 포인트 3가지를 짚어드립니다.

자산을 오래 보유할수록 발생한 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 물가 상승에 따른 명목소득을 제외하고 실질적인 이익에 대해서만 과세하려는 목적입니다.

1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간을 각각 합산하여 **최대 80%**까지 공제받을 수 있습니다.

2026년 현재, 정치권과 정부에서는 ‘실거주 1주택자에 대한 양도소득세 폐지’ 혹은 ‘비과세 기준 상향’을 지속적으로 논의하고 있습니다.

논의 배경: 주택 가격 상승으로 인해 12억 원(현행 비과세 기준)을 초과하는 아파트가 많아지면서 실거주 1주택자의 세 부담이 과도하다는 지적 때문입니다.
현재 상태: 아직 ‘완전 폐지’는 확정되지 않았습니다. 현재는 실거래가 12억 원 이하까지 비과세가 적용되며, 초과분에 대해서만 세금을 냅니다.
향후 전망: 1주택자에 한해 거주 기간에 비례해 세금을 완전히 면제하거나, 비과세 기준을 15억~18억 원으로 상향하는 방안이 유력하게 검토되고 있습니다.

만약 15억 원에 산 아파트를 10년 보유(실거주 10년) 후 25억 원에 판다면?

Q1. 거주하지 않고 보유만 한 1주택자도 80% 공제가 되나요? A1. 아니요. 보유만 하고 실거주하지 않았다면 일반 공제율(연 2%, 최대 30%)이 적용됩니다. 80% 혜택을 받으려면 반드시 최소 2년 이상 실거주 요건을 채워야 합니다.

Q2. 1주택 양도세 폐지가 되면 이미 낸 세금도 돌려받나요? A2. 세법은 소급 적용되지 않는 것이 원칙입니다. 법안이 통과되어 시행된 이후의 ‘양도(잔금 지급일)’ 분부터 혜택을 볼 수 있습니다.

Q3. 장기보유특별공제가 사라질 수도 있다는 말이 있던데 사실인가요? A3. 1주택 양도세가 완전히 폐지된다면 장특공 제도 자체가 의미 없어지겠지만, 폐지가 아닌 ‘완화’ 수준으로 갈 경우 장특공은 여전히 고가 주택 세금 계산의 핵심 역할을 하게 됩니다.

집 한 채 가진 분들에게 양도세는 가장 민감한 이슈입니다.

현재로서는 12억 초과분에 대해 장기보유특별공제를 최대한 활용하는 것이 최선의 절세 전략입니다. 정부의 최종 확정안이 나오면 발 빠르게 소식 전해드리겠습니다!